Vender un inmueble y cobrar en Bitcoin: qué impuestos se activan en España (DGT V0935-25)

Cada vez es más frecuente que compradores y vendedores se planteen pagar una vivienda (o cualquier inmueble) con criptomonedas, especialmente Bitcoin. La pregunta clave no es solo “¿se puede?”, sino cómo se califica la operación y qué impuestos se pagan.

La Dirección General de Tributos (DGT) lo ha abordado en la consulta vinculante V0935-25, de 27/05/2025, analizando precisamente un caso de venta de un inmueble a cambio de bitcoins. La conclusión central: fiscalmente se trata como una permuta y eso tiene consecuencias relevantes en IRPF y, en determinados escenarios, en ITP/AJD (TPO).

Aviso importante: Este artículo es divulgativo. La tributación concreta depende de detalles (si actúas como empresario, tipo de inmueble, exenciones, comunidad autónoma, etc.). Si estás preparando una operación real, conviene revisarla con documentación en mano.

1) ¿Qué es “criptoactivo” o “moneda virtual” a efectos legales?

Para entender por qué la DGT llega a sus conclusiones, conviene partir de definiciones:

• El Reglamento (UE) 2023/1114 (MiCA) define criptoactivo como una representación digital de un valor o derecho que puede transferirse y almacenarse electrónicamente mediante tecnología de registro distribuido o similar.
• En España, la Ley 10/2010 (prevención de blanqueo) define moneda virtual como representación digital de valor no emitida ni garantizada por un banco central, aceptada como medio de cambio y transferible electrónicamente.

2) La clave fiscal: si cobras en Bitcoin, ¿es “venta” o “permuta”?

Aunque coloquialmente digamos “vendo mi piso y me pagan en BTC”, la DGT entiende que, si la contraprestación no es dinero, sino otro bien (un criptoactivo), estamos ante una permuta.

El Código Civil define la permuta así: “cada uno se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

Y esto encaja con el enfoque de la DGT: tú entregas un inmueble y recibes bitcoins (un bien inmaterial), por tanto hay intercambio de bienes.

3) Tributación en IRPF: ¿hay ganancia o pérdida patrimonial?

Si la operación la haces al margen de una actividad económica (como en la consulta V0935-25), en IRPF suele entrar como ganancia o pérdida patrimonial.

• La LIRPF define las ganancias/pérdidas patrimoniales como variaciones en el valor del patrimonio que se manifiestan con ocasión de una alteración en su composición.
• En caso de permuta, la regla específica (art. 37.1.h LIRPF) fija la ganancia/pérdida como la diferencia entre el valor de adquisición de lo que entregas y el mayor entre: (i) el valor de mercado de lo entregado y (ii) el valor de mercado de lo recibido.

Ejemplo orientativo

• Compraste el inmueble por 150.000 € (más gastos computables, mejoras, etc.).
• Lo “vendes” por el equivalente a 220.000 € en BTC (valor de mercado en el momento de la operación).
• La ganancia patrimonial aproximada sería 220.000 – 150.000 = 70.000 € (ajustando por gastos y reglas aplicables).

Punto crítico: en cripto, el valor de mercado y la prueba (cotización, exchange, hora exacta, justificantes) es lo que normalmente genera más problemas prácticos. Y es justo lo primero que miran en una comprobación.

4) Entonces ¿IVA o ITP?

Aquí es donde la consulta V0935-25 ha generado más debate. La DGT, en el caso analizado (operación fuera de actividad económica), sostiene que puede haber ITP/AJD en modalidad TPO por la “adquisición” del criptoactivo recibido.

(Consultas DGT)

Regla general de coordinación IVA vs TPO

El TRLITPAJD establece que, si el transmitente actúa como empresario o profesional y la operación constituye una entrega sujeta a IVA, en general no tributa por TPO; con matices relevantes en inmuebles cuando hay exención de IVA, etc.

Esto es esencial: no es lo mismo vender un inmueble como particular que como empresario/promotor, ni es lo mismo primera entrega, segunda entrega, o si hay exenciones.

5) Si aplica ITP (TPO): ¿quién paga y sobre qué base?

En el ITP/AJD (TPO), el impuesto recae sobre transmisiones onerosas “inter vivos”.
Y la regla especial en permutas (Reglamento del ITPAJD) dice que tributa cada permutante por lo que adquiere, por el valor comprobado (o el declarado si es mayor), aplicando el tipo según la naturaleza del bien adquirido.

Además:

• La base imponible se determina por el valor de mercado (con reglas de comparación si lo declarado/contraprestación es superior).
• El tipo depende de la Comunidad Autónoma (y si no, rigen los tipos supletorios; en inmuebles se menciona 6% supletorio en la norma).

Lo más llamativo de V0935-25

Según el análisis publicado por Cuatrecasas, la DGT concluye que el transmitente del inmueble (que recibe BTC) debe tributar por TPO por la adquisición de las criptomonedas, calculando base por valor de mercado y aplicando el tipo correspondiente a bienes muebles.

(Consultas DGT)

6) ¿Y qué pasa con el IVA y el criterio “Bitcoin como medio de pago”?

En paralelo, existe doctrina en IVA (y el criterio del TJUE en el caso Hedqvist) que trata Bitcoin como medio de pago/divisa a efectos de determinadas operaciones, lo que ha llevado a considerar ciertas transmisiones de cripto como sujetas y exentas o no sujetas, según el caso.

Esto explica por qué, en la práctica, puede haber tensiones interpretativas: según el impuesto y el contexto, el tratamiento no siempre “encaja perfecto”. La propia lectura doctrinal del tema destaca esa fricción y la incertidumbre operativa.

(Consultas DGT)

7) Checklist práctico si vas a vender un inmueble cobrando en BTC

Sin entrar en asesoramiento “a medida”, si quieres minimizar sustos, estas son las piezas que casi siempre hacen falta:

1. Contrato y escritura: dejar claro si es permuta, cómo se valora BTC, fecha/hora de referencia y fuente de precio.
2. Prueba del valor de mercado: capturas, certificado de cotización, exchange utilizado, hora exacta, y trazabilidad.
3. Trazabilidad cripto: wallet, hashes, justificantes de transferencia, y evidencias de titularidad/recepción.
4. Análisis IVA/ITP: condición de empresario, tipo de inmueble, exenciones, y comunidad autónoma.
5. Cálculo IRPF: valor de adquisición, mejoras, tributos y gastos deducibles, y regla específica de permuta.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo “vender” un piso y cobrar en Bitcoin legalmente?

Desde el punto de vista civil, es posible articularlo como permuta (intercambio de inmueble por BTC), y es precisamente el enfoque que se utiliza para encajarlo jurídicamente.

¿Siempre pagaré ITP si cobro en BTC?

No necesariamente. Depende, entre otras cosas, de si la operación está sujeta a IVA (y su régimen), y de cómo se aplique la coordinación IVA–TPO en tu caso.

¿Cómo calculo la ganancia en IRPF?

Si es permuta, aplica la regla del art. 37.1.h LIRPF: se compara valor de adquisición con el mayor valor de mercado entre lo entregado y lo recibido.

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