Ley 11/2025 en Cataluña: qué cambia en el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones (desde 2026)

Desde el 1 de enero de 2026 está en vigor en Cataluña la Ley/Llei 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo . Aunque toca muchos frentes, hay dos puntos que ya están moviendo el mercado y que afectan de lleno a propietarios, agencias y portales: (1) el alquiler de temporada y (2) el alquiler por habitaciones.

La idea de fondo es clara: cerrar vías de “escape” (contratos temporales sin causa real, habitaciones para sortear reglas…) y reforzar control e inspección.

Lo esencial

- Temporada ≠ “barra libre”: si el alquiler es “temporal” por trabajo/estudios/salud, se le aplican reglas propias del alquiler de vivienda (fianza/garantías/renta/actualización, etc.)
- Si no justificas la temporalidad, puede presumirse vivienda habitual (especialmente si no queda acreditado en el registro junto con la fianza)
- Habitaciones: alquilar por habitaciones no desnaturaliza el alquiler de vivienda; en zonas tensionadas, la suma de rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima del alquiler unitario
- Se crea una Comisión de Supervisión para coordinar y controlar plataformas/portales de ofertas de alquiler (y turístico)
- Más intercambio de información: administraciones y entes públicos con datos de alquileres/ayudas deben cederlos a requerimiento para inspección/sanción

1) Alquiler de temporada: qué considera “temporal” la Ley 11/2025

La reforma introduce un enfoque muy “anti-fraude”:

1.1. “Vivienda permanente” aunque dure poco

La norma define que el arrendamiento de vivienda permanente es el destinado a cubrir la necesidad de vivienda, con independencia de la duración . Es decir: un contrato de 6, 9 u 11 meses no es automáticamente “temporada” si en realidad se usa como vivienda.

Quedan fuera (y van por otro carril) los usos recreativos/turísticos/vacacionales, que deben constar en el contrato .

1.2. Si es temporal “de verdad”, se aplican reglas de vivienda en puntos clave

Para alquileres temporales por motivos profesionales, laborales, estudios, asistencia médica, etc., la ley dice que se aplican reglas del alquiler de vivienda sobre fianza, garantías, determinación/actualización de renta, subidas por mejoras y gastos .
Y ojo: también se aplica esto si el contrato pone duración pero no explica la finalidad temporal .

1.3. La clave práctica: deja rastro documental

En estos contratos, la ley exige:

• Constar la finalidad temporal del contrato y su acreditación documental
• Depositar esa documentación acreditativa junto con la fianza en el registro correspondiente
• Si en el registro no consta un uso distinto, se presume finalidad de vivienda permanente

👉 En la práctica, esto te obliga a trabajar con una checklist: motivo + prueba + coherencia contractual.

1.4. Prórrogas y “renovaciones”: cuidado con el efecto boomerang

Dos reglas especialmente importantes:

• Si se prorroga un temporal y el arrendatario no acredita expresamente la causa y que reside en otro lugar, puede considerarse sometido al régimen de vivienda (con duración mínima y prórrogas) desde el contrato inicial
• Si no se prorroga pero se firma un nuevo contrato con el mismo inquilino y la misma vivienda, el nuevo contrato puede quedar sujeto al régimen de vivienda, salvo que el arrendador acredite la continuidad de la causa temporal

2) Alquiler por habitaciones: qué cambia

La Ley 11/2025 incorpora un artículo específico sobre arrendamiento de habitaciones.

2.1. Definición “cerrada” del alquiler por habitación

Es el contrato por el que el arrendador atribuye uso exclusivo de una habitación y derecho a usar zonas comunes, a cambio de precio .

2.2. Límites de ocupación y habitabilidad

Debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación fijados por normativa de vivienda y que figuran en la cédula de habitabilidad .

2.3. Regla anti-escape: “partir” la vivienda no evita la normativa

La ley es explícita: alquilar por habitaciones (o cualquier fragmentación física/contractual) no desnaturaliza el alquiler de vivienda ni evita aplicar sus reglas .

Y aquí viene lo más buscado:

2.4. Zonas tensionadas: límite a la suma de rentas por habitación

Si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, la suma de rentas de varios contratos simultáneos por habitación no puede exceder la renta máxima aplicable al alquiler unitario .

👉 Si gestionas coliving o habitaciones en Cataluña, esta frase debería estar pegada en la pared del despacho.

3) Nuevo control sobre portales y plataformas

Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, con participación de departamentos de vivienda, consumo y turismo .
Entre sus funciones: coordinar, supervisar y controlar plataformas digitales y portales inmobiliarios donde se difunden ofertas de alquiler (y turístico), y supervisar el cumplimiento normativo en contratos de alquiler .

Qué significa para anuncios y captación

• Más relevancia de etiquetar bien el producto (habitual vs temporal vs turístico).
• Más riesgo si publicas “temporada” sin causa documentable.
• Habitaciones: atención a ocupación, superficie y coherencia de precios.

4) Fianzas, datos y más inspección: el “back office” también cambia

La ley modifica reglas sobre el depósito de fianzas: el Incasòl debe destinar el importe a inversiones de vivienda pública (especialmente alquiler y renovación urbana) y mantener un mínimo del 5% disponible para cancelaciones/devoluciones .

Además, administraciones/entes públicos con datos de alquileres o que conceden ayudas para pagarlos tienen obligación de comunicar o ceder datos y documentos cuando se les requiera para tareas de inspección y sanción .

👉 Traducción: hay más capacidad de cruce de información.

5) Checklist rápido para propietarios y agencias (2026)

✅ Define el tipo de alquiler (habitual / temporal / turístico) y que el contrato lo refleje
✅ Si es temporal: motivo concreto + documento acreditativo + coherencia (duración, perfil, etc.)
✅ Deposita fianza y, cuando aplique, documentación en el registro correspondiente
✅ Si haces habitaciones: revisa cédula, ocupación máxima y superficies
✅ En zona tensionada: controla el precio total si hay varias habitaciones
✅ Evita “encadenar” contratos con el mismo inquilino sin poder acreditar la temporalidad
✅ Revisa los anuncios: lo que publicas debe poder sostenerse con documentación (más supervisión)

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Un contrato de 11 meses ya es “alquiler de temporada”?

No necesariamente. La ley refuerza que si el destino real es cubrir necesidad de vivienda, puede tratarse como vivienda aunque dure menos .

¿Qué pasa si pongo “temporal” pero no justifico el motivo?

El régimen se endurece: si no consta acreditado un uso distinto, puede presumirse vivienda permanente (especialmente si no consta en el registro junto con la fianza) .

¿Qué motivos suelen encajar como temporal?

Profesional/laboral, estudios, asistencia/atención médica, situaciones provisionales (p. ej., espera de entrega), u otros análogos vinculados a necesidad de vivienda, según el artículo incorporado .

¿Puedo prorrogar un alquiler temporal “sin más”?

Cuidado: si se prorroga sin acreditar causa y residencia alternativa, puede “convertirse” en vivienda con su régimen desde el inicio .

¿Alquilar por habitaciones evita las reglas del alquiler de vivienda?

No. La ley es explícita: fragmentar la vivienda no evita la aplicación de las reglas propias del alquiler de vivienda .

En zonas tensionadas, ¿cómo afecta a habitaciones?

La suma de las rentas de habitaciones simultáneas no puede superar la renta máxima del alquiler unitario .

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